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澳大利亚房地产“限外”的启示  

2015-02-05 09:14:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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澳大利亚总理托尼·阿博特日前发表谈话表示,澳政府将于近期出台更完善的审批制度和外国人购置农业用地的登记制度,严格限制外国人在澳购置房地产,以确保本国的年轻人不会因房地产价格遭哄抬而出现买不起房的问题。

澳大利亚是一个市场经济国家,其市场对全球高度开放,政府一般不会对市场交易行为进行行政干预,现在澳政府准备出台的这一房地产“限外”政策,在崇尚自由经济的西方国家中是很少见的。但是,澳大利亚政府的这一行动并非完全没有理由。近年来,澳大利亚一些主要城市的房地产市场出现了需求旺盛的趋势,其商品房价格也在不断上涨。这种情况的出现,主要在于在经济全球化的趋势中,澳大利亚成为国际资本投资的一个“洼地”,其长期存在的低利率政策也加剧了国际资本进入澳大利亚的势头。

本来,国际资本这种流动方向,对于澳大利亚这样一个国家来说,正是乐见其成的。事实上,本轮国际金融危机爆发以后的几年来,世界各主要市场经济国家都强化了对国际资本投资的引入,各国政府也习惯于出台包括住房供应的各种优惠政策来吸引其他国家的人才和资本投资。但是,房地产对土地资源有着极强的依赖性,而土地是一种不可再生资源,这就决定了政府负有优先满足本国民众居住需要的职责,这种职责包括了让普通民众能够买得起房。而当世界各地的投资者蜂拥进入澳大利亚这块投资“洼地”的时候,它必然会影响到房地产市场的供求关系,抬高房价,影响到本国民众居住需求的满足。是为了吸引投资无条件开放房地产市场,还是为了满足本国民众居住需求而对国际资本的进入作出适当限制,已经构成对各国政府的一种现实考验。

在中国很多城市陆续取消原有的商品房限购政策的背景下,澳大利亚准备出台的这一“限外”政策自然引起了中国民众的关注。中国作为一个新兴的市场经济国家,对于国际投资资本有着比澳大利亚更为强烈的渴求,而中国经济的成长空间也对国际资本产生了强大的吸引力。我国从中央到地方的各级政府都对外资的进入抱有热情欢迎的态度,并且针对外国投资者的需求出台了包括商品房供应在内的各种优惠政策。但是,很多外国投资者进入中国市场,只是为了利用中国市场的成长空间进行套利。在前几年中国商品房价格暴涨的过程中,国际资本的投机性炒作起到了重要作用,其后果同样是造成了国内民众买不起房的困难。

在前几年的房地产调控中,我国很多城市出台了各种限购政策,其目的是限制出没于房地产市场的投资投机力量。但是,这种限购更多地是针对国内的购买力,而对于来自国外的资本,则为了吸引外资的目的而网开一面,甚至听任其以购置商业用房的名义大量囤积住房。然而,就像在澳大利亚发生的那样,很多房产被来自国外的投资者购置以后,既没有开展商业活动,也没有住人,而是成为其炒作房价获取套利的一种工具。

目前,促进住房消费再度成为我国政府经济稳增长的一个重要选项,吸收外国投资也仍然是我国的一个重要目标。在这个时候,澳大利亚在房地产领域的“限外”给我们带来一个有益的启发,我国的国土面积虽然比澳大利亚大得多,但由于人口基数的庞大,我国的住房土地供应紧张程度远远超过了澳大利亚。因此,我们必须摆正吸收外资和满足本国百姓居住需求的关系,不能为了吸收外国投资而伤害到本国百姓的基本民生需求。

 

(广州日报,2015年2月5日)

 

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