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房地产“供大于求”背后的真问题   

2014-10-21 08:03:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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持续多年的房地产调控,进入今年下半年后,忽然发生了戏剧性的变化,调控事实上已经出现了一百八十度的大转弯,原来以遏制购买力为主的调控政策已经悄然改为以促进成交量为主。几个月前,一些地方政府取消限购政策还是遮遮掩掩,而现在则已经开始在全国范围内出台促进购房的政策,近期相关部门出台的房贷新政、公积金新政,其背后都存在着这样的意图。有报道称,针对完善二手房交易营业税有关政策,有关部门正在各大城市和机构之间展开调研,在充分论证的基础上,未来有可能作出调整。而且,未来如果市场需要,不排除有更多调整,以降低交易成本,促进市场成交。(10月20日《中国证券报》)

促使政策作出这种重大调整的原因,是在于监管层经过多轮调研,已经对我国房地产市场作出了“供大于求”的基本判断。任何商品一旦发生供大于求的情况,市场就应该自我调节,以降低价格来解决库存,但房地产市场却不能简单地套用这个规律,因为开发商开发的楼盘背后,大多有银行的头寸撑着,如果房价下行趋势控制不住,开发商亏损破产还是小事,银行跟着出现大量坏账则是政府所难以承受。正是由于这个缘故,政府必须出台政策稳住房地产市场,遏制住房价下降的势头。

其实,关于房地产市场“供过于求”的说法,并不能一概而论。对于一些内地的三四线城市来说,前两年到处出现的“鬼城”,早已直观地告诉了人们,这些地区的商品房已经严重地供过于求。但对于北上广深这些一线城市来说,却是另一种情况。就这些城市中的本地居民而言,在住房制度改革初期先是普遍得到了一笔改革红利,而后经过20多年来的努力,大部分居民已经在房价还未暴涨时购买了商品房,因此现在即使仍有居住困难者,已经不是一个很大的数目,所以我们看到类似上海这样的城市,其经适房的入住标准在不断放宽。但是,中国已经是一个人口高度流动的城市,由于北上广深这些城市集中了大量政治、经济、社会、文化等丰富的市场资源,对于全国的就业人口产生了很大的吸引力,这部分导入人群必然为当地的房地产市场提供了源源不断的购买力。目前这些城市与其他城市一样,出现了成交量下降的现象,但这一方面是仍未取消的限购的作用,另外一方面是在房价下行趋势已经形成以后,这些人正在观望,期待着房价进一步下跌。

中国经济发展严重的不平衡,造成了中国房地产市场“一半是海水,一半是火焰”的情况,内地三四线城市由于市场活力贫乏,导致就业机会很少,大量就业人口离开故土,到一线城市寻找发展机会。面对这种情况,政府已经不可能再像计划经济时期那样将他们“锁定”在本地,特别是在户籍制度改革以后,人员流动将呈现出常态化。但这种情况的广泛出现造成的结果是,一方面一线城市为了满足流入人口的需求,不得不像摊大饼一样将城市规模越做越大,另一方面他们的原住地则由于就业人口的流失,导致城市出现“空心化”,甚至沦为“鬼城”。这种情况反过来又进一步造成不同城市之间的分化,一线城市由于有了大量的导入人口的支撑,不仅房地产市场有了承接能量,而且还能够产生更多的就业机会,从而使市场保持活力,而三四线城市由于就业人口的流失,不仅房地产市场供大于求的压力难以解决,而且还会由于“空心化”的出现而导致整个市场的活力不断减少。

由此可见,对于中国的房地产市场,笼统地作出“供过于求”的判断难免失之表面化,根据这种表面化的判断作出的政策调整也就可能难以收到理想的效果。一个值得注意的现象是,中国房地产市场高速发展的时期,正是中国经济高速发展发展的时期,而目前房地产市场的趋冷,也与中国经济经济增速减退有直接关系,在房地产市场上曾经出现过的投资投机力量的兴衰,其实也与中国经济的冷热有直接关系,在目前经济增速下降的背景下,即使政府再把“温州炒房团”作为座上宾请出来,大概也难以说动他们解囊购房。显然,要让房地产市场重新出现活力,不是简单地用税收等方面的优惠政策可以解决问题的,而是必须正视经济发展在各地严重不平衡的结构对房地产市场乃至中国经济的不利影响。对于我国为数众多的内地三四线城市来说,如何留住就业人口,已经不单单是为了房地产市场,而是影响到当地经济发展全局的一个重要的课题。这就是我国房地产市场所谓“供大于求”背后的真问题。

 

(南方都市报,2014年10月21日)

 

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