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房地产市场事中监管的积极探索  

2014-09-24 08:27:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州市政府日前正式公布了《广州市房屋交易监督管理办法》,将从今年11月1日起施行。这个管理办法中制订的一些条款,对于政府如何管理、监督房地产市场很有启发。在前几年大规模的房地产调控取得一定效果后,对于政府未来如何在房地产市场中实施事中监管,具有积极的探索作用。

我国最近一轮房地产调控,被称为“史上最猛”,在效果已经很明显地体现出来以后,原来那些以行政手段为主的调控手段在很多城市已经“刀枪入库”。但是,对于政府在未来的房地产市场中应该担当什么样的角色,现在各地政府却还未有认真的思考,甚至有不少地方政府在取消限购后又迫不及待地推出了救市政策,这等于是让市场回到了调控之前的老路上去。而广州市出台的这个管理办法则根据目前房地产市场的实际情况,提出了多条有针对性的监管措施,这些规定的出台,为广州未来取消限购后的市场管理提供了法律指南,可以有效地规范市场交易。

比如,管理办法规定,房地产行政主管部门建立的房屋交易信息化平台应当与税务机关等相关系统对接,实现信息共享和管理联动,同时强调各相关部门及其工作人员使用信息系统时应保护个人隐私。商品房买卖、交易必须向国家税务部门缴纳税赋,这是每一个交易者必须承担的法律义务。但是,目前一些开发商在商品房成交趋冷的情况下,为了尽早把积压的房源卖出去而迎合交易者,利用其操作便利帮助交易者避税。设立与税务部门的联动机制,可以让税务部门同步跟进交易动态,保证国家税收不会“跑冒滴漏”。

再比如,管理办法禁止开发商在广告宣传中包含“升值、投资回报”等误导、欺骗公众的内容,这也是很有意义的规定。我国商品房价格的猛涨就是在于投资投机力量的大量渗入,扭曲了房地产市场的基本功能,使居住功能退居到不重要的地位甚至被投资投机功能所排挤,而开发商大肆鼓吹楼盘的投资价值,对这种倾向起到了火上浇油的作用,甚至因此产生了不少纠纷。管理办法作出这样的规定,有利于房地产市场回归到以居住为主的正常的属性。

再比如,管理办法规定,开发商在销售商品房时,要在销售现场公示商品房预售方案,包括车位(车库)规划配建数量、租售方式、租金标准和售价,公示期不得少于30天。目前,像广州这样的大城市,由于土地的制约,一个楼盘所拥有的车位通常只能少于楼盘单元数量,导致车位不能满足业主需要,这种状况给开发商与某些业主提供了事先串通购买车库的机会,购房者意见很大,纠纷频繁出现。采取事先公示制,可以保证车库的分配、出售处于阳光下,保证市场秩序尽可能地靠拢于公平。

政府对房地产市场的管理,应该与目前正在积极推行的政府职能转变结合起来。前期调控当中推出的限购等政策是动用政府的手直接干预市场,虽然就当时的市场来说有一定的合理性,但与目前所提倡的简政放权改革很不一致。然而,政府职能转换,取消事前审批,不等于对房地产市场从此撒手不管,而是需要运用政府的行政权威,加强事中事后监管,防止开发商为了经济利益而侵犯业主权益,使市场秩序陷于混乱之中。《广州市房屋交易监督管理办法》的出台,构建起了政府对房地产市场事中监管的平台,虽然其中有些条款可能还有待通过实践进一步完善,但这种方向是值得肯定的。

 

(信息时报,2014年9月24日)

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