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不动产登记应当设立强制登记目标  

2014-08-17 09:12:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《不动产登记条例》昨天(8月15日)由国务院法制办向全社会公开并征求意见。这部热议了数个年头,延宕已久的行政法规终于见到了“庐山真面目”。这部《条例》的出台,其最大意义在于为我国的不动产明晰了权力边界,无论是国有、集体拥有还是私人拥有的不动产,在依法获得政府登记后,都可以得到切实的保护。

不动产登记是国家为了更好地落实物权法规定,保障不动产交易安全、保护不动产权利人合法财产权的一项基础性的制度建设。对于绝大多数民众来说,住房是最重要的不动产。我国房地产市场建立以后,由于缺少统一的不动产登记法律和严格的登记程序,导致各地自行其是,登记违法行为时有发生,国家和民众的财产都不能得到有效的保护,一方面大量属于国有的资产被权势人物轻易占为己有,另一方面属于民众个人的资产也难以得到有效的法律保护。在不动产登记条例正式生效后,这种混乱的现象有望得到很大程度的改变。

按照目前的《条例》征求意见稿,不动产登记奉行的基本上是自愿登记原则。《条例》第三章《登记程序》对不动产登记的程序作出了比较详尽的规定,但这种登记首先需要不动产拥有者“申请”,这就意味着,不动产登记制度并不是法律的一种强制措施,不动产的拥有者如果不申请登记,法律是不是会对其进行干预还充满疑问。但这样一来,《不动产登记条例》的法律效果就很可能难以彰显。

国家设立不动产登记制度的一个目的,是为了摸清家底,让国家能够对国有的、集体所有的和私人拥有的各类不动产能够有清晰的了解,以便更准确地进行社会管理。如果不动产登记只是一种自愿行为,那么,当很多人因为种种原因不作出申请的时候,不动产登记制度的这个目的就不可能达到,这项耗费了大量行政资源建立起来的制度也将形同虚设。因此,不动产登记制度应该由国家赋予其法律所具有的强制性原则,也就是说,不动产的拥有者必须依法进行登记后,其不动产才能取得合法性,也才能得到切实的法律保护。

在最近几年围绕不动产登记的讨论中,这项制度曾经被赋予了反腐的涵义,舆论普遍期望通过这项制度揭露出以非法手段获取过多房产的贪腐官员。这种期望也许溢出了不动产登记制度的目标,但是并非毫无道理。事实上,在《条例》征求意见稿中也已明确,对于“不符合法律、行政法规规定的”等四种情形的不动产登记申请,登记机构将不予登记,这实际上已经包含了将贪腐房产排除在合法登记之外的意思。但是,如果不动产登记是在财产拥有者作出了申请才作出登记或者不予登记的决定,一些明知自己房产有问题的人就完全可以不申请登记,从而让这项制度本来能够产生的作用流失了。

当然,如果将不动产登记制度作为强制制度来推进,有些不动产拥有者可能会产生顾虑,同时登记机构将面临巨大的工作量,在短时间内难以完成。这就要求登记机构做好广泛的宣传和社会动员,要让老百姓充分了解,这项制度对合法财产起到的是保护性作用,特别是可以保证合法的不动产交易顺利进行。同时,这种强制性的不动产登记可以先在一些社会服务管理较为发达的大城市试点、推广,登记机构还可以运用上门服务等手段来为群众提供方便。

目前,我国的婚姻登记已经深入人心,它对保护婚姻双方当事人合法权益的积极作用也已有目共睹,而这项制度之所以能产生这种效果,关键就在于婚姻登记是一项强制性制度,它是一种“必须”而不是“应当”。经过数年的努力,不动产登记也应该达到这种效果,成为民众的一种自觉行动。

 

(羊城晚报,2014年8月16日)

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