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共有产权住房运作要公开化  

2014-06-06 09:34:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住房城乡建设部总经济师冯俊日前在国新办举行的新闻发布会上透露,目前,共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安和黄石这6个城市推进。所谓共有产权住房,其主要的做法是,地方政府让渡部分土地出让收益,然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭。配售时,保障对象要与地方政府签订合同,约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

共有产权住房的推出,使我国住房市场形成了廉租房、经济适用房、共有产权房和商品房的系列,民众可以根据自己家庭的经济收入状况或者申请廉租房,或者购买申请购买政策性住房,或者直接到市场上购买商品房。这种不同层级的系列适应了民众不同的收入状况,使中低收入者也能得到改善居住条件的机会,因此在大方向上无疑是应该肯定的。

但是,从共有产权房的性质来看,政府拿出的是土地,它并没有对住房投入真金白银,如果政府让渡的只是部分土地收益,它甚至仍然可以获得少部分土地收益。民众购买共有产权房,虽然出的钱似乎少了一些,但也丧失了房屋的一部分产权。从这一点来说,有些媒体在报道这条新闻时称“与政府‘合伙’买房”,未免有点不符合实际情况。而购房者之所以能够省下购房款,其实就是省下了政府本应收取的土地出让金,至于开发商为建造房屋的投入和他们应得的利润,购房者一分也不会少付。从这个过程,我们也可以看出目前的商品房之所以价格很高,关键就在于它包含了地价。

购房者住进了共有产权房,它所拥有的产权严格地说只是地面上的建筑,政府因拥有土地的产权而与其分享房屋的产权,这是共有产权房与商品房最大的区别。但是,一个不必回避的现实问题是,即使是商品房业主,尽管他已经支付了土地成本,但他拥有的房屋仍未取得完整的产权,他对房屋所依赖的土地只有70年的使用权,政府仍然是这块土地的产权所有者,从这一点来说,目前的商品房其实都是共有产权房。让人遗憾的是,在最近几年声势浩大的房地产调控中,这方面的问题虽然有人提出,但并没有纳入调控的范围,相反政府通过不断卖地获得了巨额收入,使商品房价格长期高企。

在土地制度改革尚未提上议事日程的当下,这是一个无解的问题。而共有产权房的试点毕竟撬动了政府的土地收益,因此可以视为一种进步。而要让共有产权房的试点顺利推进,其中一个很重要的关键之点是必须准确切分政府与购房者的产权比例。由于政府提供的土地不像商品房用地那样经过市场化竞拍,因此其价格如何得出直接影响到政府在共有产权房中所占的权益。按理来说,共有产权房的权属分配应该由权利人经过博弈得出,但现实是共有产权房的购房者面对政府的强大行政机器,根本不具备定价的话语权,最终只能听命于政府的“一口价”。这样一来,一项看上去是为解决中低收入群体住房困难而设计的制度,反而很可能演变为政府蚕食中低收入者利益的通道。

要让共有产权住房的疑问消除,关键就在于它的定价机制必须公开化。既然城市土地已经市场化并且一律由政府收取出让金,那么它的运作就应该接受民众的监督。比如,北京的共有产权住房,价格低于周边市场30%,这个价格是如何得出的?它是否意味着政府在这些房屋中所占的权益就是30%?回答这些问题,既是为了让购房者的权益得到公正保护,更是为了让政府的行政运作透明化。在经适房的发展过程中,曾经出现过权力场中人利用经适房自肥的恶劣事件,使这项制度设计受到了很大的挫折,共有产权住房要吸取经适房的前车之鉴,保证其受惠对象的纯粹性,必须未雨绸缪,建立起公开化制度,无论是目前的购买阶段还是将来退出时,都必须将有关情况向社会公开。

 

(燕赵都市报,2014年6月6日)

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