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“双向调控”关键是厘清政府与楼市的关系  

2014-03-05 09:22:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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出席全国两会的全国政协委员、住建部部长姜建新面对媒体的追问,就我国房地产市场调控的未来走向透露了四个字:“双向调控”。尽管姜部长惜字如金,但他这一明显不同于以往的市场调控口径一经见报,很快成为门户网站的重头内容。

本轮房地产调控从2009年开始,持续至今已有5年历史,政府出台了一系列被称为“史上最猛”的调控政策,经过旷日持久的努力,终于使市场出现了一点变化。最近,多个城市传出楼盘折价销售的消息,其折价幅度之猛为近几年来未曾见过,表明在持久的调控压力之下,终于有越来越多的开发商开始招架不住,向市场“缴械”了。但是,这种情况却并不是人们预期中希望见到的效果,与一些城市楼盘折价消息一起出现的是,由于新建商品房空置率过高,越来越多的三四线城市出现了“鬼城”,而像北上广这样的一线城市,房价则仍然居高不下,众多进入这些城市求职的年轻白领不堪重负,经常发出“逃出北上广”的哀叹。

整个中国的房地产市场出现了“一半是海水,一半是火焰”的景致,这表明市场的结构已经分化。一方面,一线城市的商品房仍然炙手可热,尽管这些地方的政府加大了推地力度,越来越多的土地投入到了房地产市场,开发商也投入重金不断地制造夺人眼球的“地王”,但房价就是降不下来,刚需购房者仍然无法正常地满足需求。另一方面,三四线城市的房屋空置率却越来越严重,由于这些地区本身经济基础比较薄弱,因此对房屋这种大宗商品的市场消化能力比较差,大量商品房无法销售出去,不仅将开发商逼到了生死边缘,事实上也给当地社会经济运行带来了严重的不稳定因素,对地方政府也产生了很大的压力。因此,如何将房地产市场调控继续执行下去,已经成为决策者一个无法绕过去的问题。

针对房地产市场出现的变化,调控政策有必要进行适当调整。姜建新透露的“双向调控”,表明政府已经意识到了这方面的问题,并将采取有针对性的对策。所谓“双向调控”,就是针对不同的城市采取不同的调控政策,一线城市为了遏制高房价,需要继续执行原有的调控政策,而对于三四线城市来说,则不仅不应该再继续执行限购限贷之类的政策,甚至应该从税收、贷款等方面支持居民购房,以此来化解房价出现断崖式下跌对地区社会经济可能产生的风险。而最为重要的,还是要根据十八届三中全会的精神,积极推进政府职能改革。

目前我国房地产市场出现的问题,一线城市的高房价也好,三四线城市的“鬼城”也好,其背后都能看到政府过度利用房地产市场攫取财政收益的影子。在一线城市,政府通过土地招拍挂为高房价打下了“第一根桩”,由于这种土地供应制度为地方政府提供了丰厚的土地收益,因此地方政府缺乏进行改革的动力,相反出现了愈演愈烈的势头,今年前两个月,北上广深四个城市的土地出让收益就达到1443.3亿元,同比增长达到84%,地价如此暴涨,房价怎么降得下来。而三四线城市的地方政府,则无视本地居民的购买力和商品房供应的真实需求,不惜财力建造新城,以至造成了“鬼城”泛滥。正是这种政商混淆的格局,造成了房地产市场的乱象。

显然,在调整房地产市场调控政策,实行“双向调控”的同时,更加重要的是必须厘清政府和房地产市场的关系。政府在房地产市场上所应承担的只是向低收入者提供住房兜底,让每一个人“住有所居”的责任,除此之外,还是应该更多地坚持市场化的原则,让市场机制对住房资源的分配发挥决定性作用。从这一点来说,在一线城市虽然有必要继续实行限购限贷政策,但也应积极创造条件让这种行政调控措施尽早退出,这个条件就是建设足够的保障房,让低收入者可以规避高房价的压力,也让房地产市场能够形成多层次的格局,满足各种不同群体的需求。当然,不能忘记的是要对目前的土地供应制度进行改革,从根本上改变政府政府利用土地敛财的制度保证,而这又需要政府职能转换的真正见效。

 

(证券时报,2014年3月5日)

 

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