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房地产市场分化背后的社会经济隐忧  

2014-12-05 09:39:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海一家房地产研究机构日前发布的研究报告表明,列入其研究对象的全国30个城市的房地产成交量已经持续5个月出现了环比正增长,成交量的同比增幅也在11月出现了半年来的首次正增长。但是,对这30个分处于一二三线的城市进行比较就可以发现,这些城市的行情走势并不一致,其中一线城市同比增幅由10月的—10.9%上升为5.4%,二线城市由1.2%上升为4.6%,三线城市则由2.0%下跌为—7.8%。

一线城市的房地产成交量上升,这种趋向已经被高度敏感的房地产开发商捕捉到,并且在经营决策上反映了出来。最近一段时间,一线城市的土地交易市场明显升温,今年前11月北上广深四城市共成交住宅用地195宗,成交土地价款3190.33亿元,不仅超过了去年全年的交易记录,而且首次突破3000亿元大关。这表明,开发商的资金正在向一线城市集中。一线城市的地方政府自然不会无视土地市场的复苏,近期推地动作明显升温,北京市政府刚刚挂牌的多宗土地,已出现一宗建筑规模近42万平方米、底价达到70.7亿元的纪录,投入拍卖后如果在这个底价上有所上升,很容易突破原有纪录而成为新的“地王”。

一个可以预期的前景是,一线城市房地产成交量的上升,特别是土地拍卖市场的升温,将不可逆转地推动房价上升。但是,这并不等于我国房地产市场开始出现复苏,而只能证明经过持续几年的房地产调控,我国房地产市场的格局正在出现越来越明显的变化,这种变化的一个特征便是越来越多的资金将集中到北上广深这些一线城市,而与之相伴的,便是其他城市的资金被逐渐抽走,这将导致一些三线城市的房地产市场越来越低迷。实际上,这种状况在前两年已经出现,内地一些中小城市兴建的大量商品房无人购买和居住,导致出现“鬼城”现象,就是一个直观的写照。

我国房地产市场在不同城市之间的这种分化,可以从我国的社会经济结构中找到根源。由于一线城市集中了大量丰富的政治、经济、文化资源,市场能够产生的各种投资、创业机会十分丰富,对于异地就业人口产生了极大的吸附能力,尽管我国户籍制度改革刚刚起步,但在前期的改革中,户籍对于人居的重要性早已弱化,只要有足够的经济实力,在大城市通过商品房购置安家落户并就业已经不是难事,因此,越来越多的人口向一线城市集中是一个难以改变的潮流,而这一趋势对于三线城市来说,则意味着房地产市场购买力的不断丧失。

但是,不同城市的房地产市场出现的这种分化,无论对于一线城市还是三线城市来说,都是需要高度警惕的。就一线城市来说,虽然越来越多的资金集结有利于稳定房地产市场,也有利于经济稳增长,但一个必然要出现的结果便是推高房价,不仅会造成购房族的压力,而且会推高这些城市的商务成本,不利于这些城市的长远发展。而就三线城市来说,一些有条件的人口不断外移,其结果不仅使城市的住房购买力下降,而且使这些城市的社会经济质量难以提高。因此,这是一个值得高度关注的动向,对于一线城市来说,还是应该坚持原有的调控政策,不让房价出现过快的上涨,而三线城市则应坚持改革,以改革释放出来的市场活力来留住人才,留住就业人口。

 

(广州日报,2014年12月5日)

 

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