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不动产登记:承载期待的基础制度  

2014-12-24 09:19:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国务院昨日(12月22日)公布了《不动产登记暂行条例》,并规定从明年3月1日起实施。这一条例的实施,标志着我国在落实物权法方面迈出了重要一步,它将对未来的不动产交易安全和保护不动产权利人合法财产权等方面起到重要的基础性作用。

制订不动产登记条例,建立不动产登记管理制度,在我国已经热议了数年时间,而在这几年中,我国正展开房地产调控,政经领域的反腐也在不断推进,因此不动产登记登记条例被理所当然地赋予了这方面的期待。比如,在房地产调控中,政府曾经将它作为市场调控的一个内容,而一些被揭露的“房姐”、“房叔”,由于其拥有的房产数量超出了民众的一般想像,因此不动产登记制度又被民众寄予了很高的期望,由此产生的预期便是“以人查房”。

确实,在不动产登记制度建立以后,如果能够建立起“以人查房”的制度与之配套,那么那些隐藏得很深的“房屋大佬”,就将暴露在阳光下。也许正是由于这个原因,据说不动产登记条例的制订在一些政府部门遭遇了阻力,而一些城市房价的下跌也被认为是这一条例出台渐行渐近后,一些占有房产过多的人在抓紧抛售所致。尽管这种分析只是一种猜测,但“以人查房”确实很符合民众的期待。但是,就不动产登记条例的真正意义来说,它的最重要的作用却只能是保护不动产所有人合法的财产。

现在说起不动产,民众一般的理解就是指房屋,对于普通百姓来说,房屋确实是一种最重要的不动产。但是,从法律层面上来说,不动产是一个含义非常广的概念,房屋只是不动产的一个部分,除了房屋,它还包括土地、林地、草原、水域等定着物,它们都已被纳入到不动产登记制度当中。无论是房屋还是土地、林地等不动产资源,它们在市场中都是可以交易的,但是由于没有对这些定着物建立起全国统一的登记制度,导致这种交易比较混乱。这种后果体现在两个方面,一是民众的不动产交易权无法得到充分的行使,他们合法拥有的不动产不能得到有效的法律保护,二是一些属于国有资产的不动产被权势人物轻易地占为己有。不动产登记制度的缺失,使国有财产和民众的私有财产都不能得到有效的保护。在不动产登记条例出台后,这种混乱的现象有望得到很大程度的改变。

需要指出的一点是,在前几年的房地产调控中,征收房产税被提上了议事日程,并在重庆和上海两地进行了试点。尽管围绕着房产税产生的争议至今尚未平息,但从目前的情况来看,两地的试点并没有取得预期的成功,虽然确实收到了一些税,但由于没有建立起不动产登记制度,因此只能依靠房地所有人自行申报来展开,这使税收出现了大量流失,而政府也缺少追缴并对逃税者惩戒的有效途径。在不动产登记制度建立以后,政府就建立起了征收房产税的途径,可以保证这项改革顺利推进。

因此,不动产登记制度是我国一项重要的市场基础制度建设,在这项制度建立以后,确实能够对调控房价和反腐产生一些作用,但这只能是它们的旁生功能。无论是房价的调控还是反腐,都需要通过全面深化改革来推进,从这一点来说,不动产登记制度的出台就是一项重要的制度改革,而它对调控房价和反腐所能起到的积极作用,也将通过这种改革的推进而逐渐显示出来。

 

(羊城晚报,2014年12月23日)

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