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上海公积金房贷新政只是政策微调  

2014-11-11 09:39:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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11月7日,上海市公积金管理中心发布《贯彻国家部委有关文件精神本市住房公积金个人贷款政策相应调整》的文件,对住房公积金贷款政策作出调整。其主要内容是,对无住房公积金贷款纪录或已结清住房公积金贷款的家庭,购买首套自住住房,执行首套房贷政策。对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的,参照首套房贷政策执行。与此同时,继续停止向购买第三套及以上住房的家庭发放公积金贷款。

上海作出的这个政策调整,向房地产市场释放了一个明确的政策信号,这就是房地产调控政策的改变已经延伸至一线城市。从今年下半年以来, 40多个大中城市取消了执行已有数年的限购政策,有的城市甚至推出了购房免税等鼓励购房的政策。政策面上出现的这种急剧变化,主要是因为各地的房价今年以来结束了上行走势,出现了量价齐缩的现象,地方政府再度启用行政力量来稳定房价。

在上海此次调整公积金房贷政策之前,作为一线城市的北上广深一直对原有政策“按兵不动”,而此次上海率先调整政策,表明一线城市的房地产调控政策也已开始改变。但是,就上海这次调整政策的内容来说,仍然是保持在一定限度以内的,上海对购买第三套及以上住房的限制并没有取消。因此,上海的公积金房贷新政只能算是一种微调,而从上海的情况来看,这种微调是合理的。

上海作为一个已经高度国际化的特大型城市,不仅需要满足本地居民的住房需求,而且由于其集中了社会、经济、文化的丰富资源,对全国各地乃至世界各地的就业者都有强烈的吸引力,他们在给上海提供了源源不断的城市活力的同时,也对上海的住房市场产生了需求,这种特性决定了上海的住房市场将长期紧张,房价也必然处于高位。因此,上海继续对第三套及以上住房实行限购是需要的,上海的住房市场不能回复到以往那种投资投机过热的状态,以致遏制了上海本地居民和“新上海人”正常的住房消费。

在此同时,上海适度放宽公积金房贷,又体现了让公积金更好地支持居民的住房刚性需求的务实态度。公积金虽然是由政府倡导建立,但从本质上说它是一种属于职工的互肋式住房基金,政府所担负的只是管理责任。如果对公积金贷款的限制过多,就会影响到正常的住房消费。上海由于拥有巨大的住房需求,因此公积金使用率在全国一直名列前茅。今年上半年,上海的公积金平均个贷率达到85%,到今年10月底的公积金个贷余额高达1978.29亿元。在这样的情况下,上海还能够放宽公积金申贷标准,这对政府来说也会产生一定的压力。

此次上海调整住房公积金贷款政策,对其他几个一线城市也可能会产生连锁反应。而放在全国的大背景之下,又反映出在目前经济稳增长的压力之下,对房地产市场的一种期待。在10月29日召开的国务院常务会议上,提出了稳定住房消费的目标,这表明原来只是由各地政府作出的政策调整已经上升为中国经济升级版的一个内容,而在此之前央行和银监会对房贷利率的调整更是清楚地显示了政策面上对住房消费的支持。房地产市场曾经为我国GDP增长作出了很大贡献,但这主要是由投资投机力量的炒作所构成,民众的住房困难并没有很好地解决,这在一些二三线城市表现得尤为明显。而投资投机力量的消逝,固然有几年来调控的作用,但更主要的是经济增速的减退使房地产市场失去了投资投机价值。而当今天为了稳增长的需要而支持住房消费的时候,对于各级政府来说,如何防范投资投机力量卷土重来,不让市场回到前几年的状态,还是需要政策上有精准的把握的。

 

(上海金融报,2014年11月11日)

 

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