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农民房上市交易,步子还可迈得大些  

2013-08-30 08:58:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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浙江省温州市最近发布了《农村产权交易管理暂行办法》,其中规定,从10月1日起,在温州市范围内,包括农村房屋所有权在内的12类农村产权可以上市交易。这条消息未见到媒体大肆炒作,然而,它所蕴含的意义却是值得高度重视的。

根据这个《暂行办法》,可以上市交易的12类农村产权,分别是农村土地承包经营权、林地使用权、林木所有权和山林股权、水域滩涂养殖权、农村集体资产所有权、农村集体经济组织股权、依法可交易的农村房屋所有权,依法可交易的农村集体经营性建设用地使用权,农业装备所有权,包括渔业、船舶所有权,活体畜禽所有权,农产品期权,农业类知识产权以及其他可以依法交易的农村产权,其内容十分丰富,几乎包罗了农民所具有的全部的生产资料和生活资料。

农村产权在很多地方都已经允许进行转让,而温州的突破在于它允许温州所属县域内的非城镇户口居民参与交易,而别的地方通常都是局限在同一个村的农民之间的流转,这使得农村产权交易未能成为一个流通性强的市场,这种市场要素不健全的流转未能使农村产权的经济价值体现出来,实际上构成了对农民利益的损害。而当农村产权交易可以向整个县域的非城镇户口居民打开以后,它的一个最重要的作用是使市场得到了扩大,农村产权的价值因为买方力量的增加而提高,农民能够在交易中得到更多的收获。

但是,温州作出的这个突破又使人感到浅尝辄止,很不满足。农民房的买卖必须限制在农民之间,这种市场依然是不完整的。而且,对于农民来说,他自己本身在农村有房子,之所以愿意再购买别的农民房,更多的期望是看中了住房所依附的宅基地,以便将来政府征地动迁时能够收获高额补偿。但是,某处农民房如果具备了这种潜在可能的话,原主人一般也是不会主动出让房屋的。由此可见,温州的这条政策象征意义大于实际意义,它不大可能引发农民房交易火起来。

因此,温州有必要把农村产权交易的大门打得更开一些,可以允许城镇户口居民参与到农民房的交易中。改革开放以后,农民获得了进入城市的机会,他们可以通过购买城市的商品房而成为城市居民。但是,城市居民却很难进入农村。这种社会成员的单向流动造成的问题是,一方面城市不堪重负,尤其是房价越来越高,反过来压迫了城市居民生活质量的提高,另一方面,农村居民进入城市后,他们原来在农村的房屋却被闲置空关,造成社会资源的浪费。让城镇居民参与农民房交易,有助于打破这种高度板结的社会结构,实现城镇居民和农村居民之间的自由流动。

长期以来,我国形成了城市和乡村分割的二元社会。现在,随着农村经济的发展,农民开始有机会进入城市,城镇化的推进将使这种趋势更加明显。但是,一个合理的社会,其实也应该给城市居民选择在农村劳动、生活创造条件,而没有必要设置政策壁垒。现在,人们普遍认为城市生活优于农村,因此通常都不愿意离开城市,这种思维定势其实是长期以来城市与乡村分割所造成的后果。其实,对于城镇里的一些老年人来说,他们因为不再需要为上班劳碌,因此很多人愿意过一种闲适的生活,而城市生活的紧张节奏并不很适应老年人。但是,由于城市老人不可能在农村置业,即使是一些老家在乡村的城镇职工,退休以后也已经没法回到乡村,他们只能居住在城市的拥挤空间里,与年轻人争夺资源。这种高度固化的社会结构显然是不利于社会的和谐发展的。

当然,我希望温州把农民房上市交易的步子迈得大些,可能是一厢情愿,事实上温州市政府没有权力作出这样的决策,在《暂行办法》中,即使是允许在非城镇居民中可以转让的农民房,也被加上了“依法可交易“的限制语,说明政策口子的打开非常有限。而就全国来看,尽管城镇居民到农村购房已经成为事实,但政策上对此并不鼓励,这种交易处于不合法状态。在北京,甚至出现过一些农民在将房屋卖给城镇居民后看到房屋升值而反悔的事情,当他们向法院起诉要求返还已出售房屋时,居然能够得到法院的支持。而农民利用集体土地建造的商品房(俗称”小产权房“),尽管因房价便宜而很受城镇居民欢迎,却被政策面上指为不合法,这些用合法资金购买房屋的业主得不到完整的产权,得不到法律的保护。很显然,这种限制城镇居民购买农民房的政策已经不适应飞速发展的形势,拖了城乡和谐发展的后腿。

因此,尽管政策面上仍有障碍,但衷心希望温州能够以全国农村改革试验区的身份,积极向上建言并争取政策,把农民房上市交易的改革步子迈得更大一些,在全国做第一个“吃螃蟹者”。

 

(南方都市报,2013年8月30日)

 

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