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经适房退出后应改为廉租房  

2013-08-22 08:57:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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杭州市政府日前正式公布了《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见》,宣布从9月12日起,当地符合条件的经适房可以根据相关政策上市交易或者回购。这个意见明确,只要符合签订购房合同(含预售合同)之日起满5年,业主在补交土地收益等价款,取得完全产权后的经济适用房可通过买卖、赠予等方式处置该住房,但其中增值收益的55%必须归政府所有。

经适房的历史与我国房地产市场发展的历史几乎同步,像杭州市最早的经适房已有14年。在这14年中,不仅房地产市场出现了很大变化,实际上住进经适房的家庭也已经出现了很大变化,有的家庭人员结构变化以后,家庭收入会开始增多,从贫困户变为富裕户,那么,一方面他们居住经适房的条件已经相应消失了,继续让他们享受由政府提供补贴的经适房于法不合;另一方面,由于经适房毕竟是条件比较差的住房,他们自己也有了改善居住条件的需求。因此,地方政府允许这部分业主退出经售房,是合情合理的。

但是,经适房如何退出,却是一个值得讨论的话题。按照杭州的决定,既可以在市场上抛售,所得房款则由业主和政府按一定比例分割,也可以由政府回购,但政府必须向业主补足差价。不管采取哪一种途径,原来的业主都可以因此得到一笔售房收入,这未免与政府投资建造经适房的本意相背离。由政府投资建造的经适房,本是为了给中低收入者解决居住困难的,结果现在成了让业主可以赚钱的途径。更为麻烦的是,由于政府掌握了经适房的分配权力,因此在这个领域也产生了权力寻租,近几年一些地方曝出经适房分配丑闻表明,为数不少的经适房业主其实并不是真正的住房困难户,特别是一些由国企参与建造的经适房,完全演变成了单位提供给职工的福利,这也是促成目前一些地方政府停止建造经适房的一大原因。

解决经适房的这个问题,其实还是应当回到经济学的常识。一般地说,房屋建成以后,随着时间的推延,它的价值只会折旧,像经适房这种在居住上并不很舒服的住房,折旧应该更快。但事实上现在即使是经适房,如果拿到市场上,它的价格也会上涨,其中的关键因素在于房屋所依附的土地在升值,最近10年来我国一些大城市的房价之所以猛涨,其关键因素正是在于政府垄断了城市土地后,地价飞速上涨,并推动房价上涨。因此,经适房业主得到的房屋升值,其实主要是土地升值,但是,他们当年住进经适房,并没有在土地上有丝毫投入,现在与政府平分这部分收益,这未免使社会公众感到不公平。

经适房在建造和分配过程中,并没有走市场化的路径,那么,今天它的退出,也不宜按市场化的路径到住房市场上抛售,让其产生套利空间。对于一些已经因为家庭经济条件好转而丧失继续居住经适房的业主,政府应该回购其经适房,其回购价当然应该体现对业主的补偿,但只能依据其当年的出资,适当考虑其居住期间的物价上升指数。回购后的经适房,在政府取得完全产权后,应以改造成廉租房为主,供给新出现的居住困难户和外来务工者租住。按照这样的制度,经适房至多只能具有保值空间,而不能产生套利空间,这样,围绕着经适房的寻租空间可以大为缩小,而政府也可以继续行使其帮助贫困者解决居住需求的行政职能。

 

(广州日报,2013年8月22日)

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