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房地产调控要“有保有压”  

2013-08-17 08:56:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近期有消息称,在全国出台商品房限购政策的48个城市中,温州已经悄悄放松限购政策,原来不可以购买第二套住房的非本地户籍人士,已被允许购买第二套房,而且也不需要提供一年以上向当地税务部门纳税的证明文件。这标志着2011年3月由温州市房管局出台的限购政策已经废弃。

温州市限购政策的取消,不像两年前出台时经过了广泛的宣传,可见温州市政府有关部门对此表现出的谨慎态度。但是,温州放弃限购政策这一举动,放在今日的市场背景下却是可以理解的。在一个月前,国家统计局公布的7月份全国70城市房价统计数据中,温州是纳入统计范围的70个大中城市中唯一出现房价下跌的,这深刻地说明了温州的经济运行出现了不可忽视的问题。今年以来,我国宏观经济增速出现下降,一个突出表现便是民营的中小微企业陷入了前所未有的困境,可以想见,温州作为一个民营经济十分发达的地区,其遭遇的困难大于其他城市。与国内许多城市房价继续上扬形成对照的是,温州的房价率先下跌,反映出随着中小微企业危机的加深,民营资本正在撤出温州。在这样一种情况下,至少对于温州来说,限购政策的继续执行已经有点多余。

那么,像温州这样的城市,当它取消限购政策后,是否会引起房价上涨呢?其实,一个城市的房价,与这个城市的经济景气度紧密相关。必须看到的一个现实是,最近几个月来,尽管各地的房价仍然表现出普涨趋势,但从上涨幅度来看,已经有很明显的区别。北上广等特大型城市的涨势依然凌厉,而且近期连续出现的“地王”也创出了新高,这预示着这些特大城市在未来的房价仍将上涨。但是更多的二三线、三四线城市的房价涨势已经趋缓,目前的上涨,不妨理解为是对特大城市的跟风而已,随着时间的推移,可以预期涨幅将逐渐缩小,甚至像温州一样出现下跌。这说明,尽管各地都面临经济增速下降的压力,但是像北上广这样的特大城市,由于拥有大量的政治、经济、文化等社会资源,其经济增长的内生性存量远远高于二三线、三四线城市,尤其是它们对全国就业人口产生的吸引力,对于它们的房价形成了强劲的支撑作用,而这种支撑作用对二三线、三四线城市来说,却是一种反作用力,由于资源的衰竭,大量就业人口离开这些城市,从而使房价失去支撑。像温州这样的城市,只是由于其经济结构中以民营资本为主,流动方便,房价因为失去就业人口的支撑而第一个出现了下跌。这种下跌在未来或许会有反复,但这个趋势是不会改变的。

这种出现在不同层级城市之间的房价分化,使我国坚持了数年的房地产调控也出现了不同的效果。必须承认,这一轮调控的主要作用是政府行政力量,而行政力量最有效的手段便是限购,决策层希望通过购买力的减少来倒逼房价下跌。但是,现在来看这种限购政策的效果是很有限的,具体来说,除了北京以外,很多城市的限购政策要求异地购房者出示一年以上向当地税务部门缴纳税赋的证明文件,这表明限购大多以一年为期,现在这个期限早已过去,因此限购的作用实际上差不多已经消失了,这也从一个角度表明了最近几个月一些城市房价开始快速反弹的一个原因。但是,这并不等于说特大城市也可以像温州一样取消限购,由于特大城市具有的资源不可能在短期内消失,因此这些城市的房价总体上可以看涨,这使它们的住房投资投机价值不可能消失,一旦取消限购,不仅由异地进入人口主导的居住型、改善型购房力量会大幅上升,而且会导致投资投机力量卷土重来,推动房价快速上升,成为干扰经济平稳运行的一个负面因素。但是,对于二三线、三四线城市来说,限购政策已经没有必要继续保留,也不必担心投资投机力量会将其房价炒高,因为如果当地的经济景气难以上升的话,对于投资投机资金的吸引力其实是很有限的。

按照7月30日中央政治局会议的精神,房地产市场仍然需要保持平稳健康发展。因此,对于未来房地产市场调控的思路,应该有所调整,这种调整的方向就是“有保有压”。对于像北上广这样的特大城市,需要继续执行限购政策,甚至可以考虑将其转化为一种长效机制,杜绝投资投机力量在这些城市兴风作浪,对房价预期产生过多干扰。而对于一些供给过大、需求不足、销售不畅的三四线城市,则已经完全没有必要继续执行限购政策,在一些已经出现“空城”的城市,政府甚至可以采取必要手段鼓励当地居民购房,以帮助居民改善居住质量。中国是一个大国,各个城市的房地产市场千差万别,用全国一刀切的调控手段来压住所有城市的房价,既不切实际,也不可能见效,对于经济平稳健康发展反而是有害的。这是几年来的房地产调控所走过的曲折道路留下的一个教训。

 

(南方都市报,2013年8月17日)

 

 

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