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罗康瑞的“新天地”模式不能再复制  

2013-06-03 09:10:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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罗康瑞是一位从香港发展到内地,在上海房地产市场上活跃多年的著名的资本大佬,他旗下的瑞安房地产公司在上海承接了多个房地产项目,已经成为上海房地产市场一家“领军企业”。但是,从去年开始,瑞安房地产的业绩出现了较大幅度下降,净利润比上年下滑41%。罗康瑞在接受记者采访时表示,业绩不佳与公司主攻“旧城改造”的模式有关,大型动拆迁项目导致公司的资产周转灵活度出现问题。因此,他透露,瑞安房地产将不再做动拆迁项目。

瑞安房地产在上海的成功,就是靠参与动拆迁项目起家的。上世纪90年代,罗康瑞在上海承接的“新天地”改造项目,开创了上海动拆迁的高效率,在43天里就搬走了3800户居民。“新天地”项目不仅获得了商业上的巨大成功,而且成为上海的新地标。但是,今天罗康瑞却在动折迁上遭遇了巨大的困难,他透露,“一些旧房子五六年都动不了,对公司造成了很大的压力。”罗康瑞这话是有事实依据的,瑞安房地产在上海太平桥的一个项目,2011年2月底的拆迁完成比例为78%,但到2012年底仅提高到85%,而且直到今天也没有全部完成。如此低的效率,与当年在“新天地”时的情景已经有天壤之别。

罗康瑞遭遇的困境,与正在推进之中的房地产市场调控其实并没有太大关系,更重要的原因是,随着政府职能的转变,动折迁领域原来那种在政府旗号之下强行推进的模式已经不可能再继续下去。当年罗康瑞能够在“新天地”项目上创造动折迁的高效率,所依靠的并不是利用市场机制与原住民的充分博弈,而是政府为了推进旧城改造创造政绩,为其提供了行政权力的帮助。这种“政商合作”的模式使原住民的权利伸张无从体现,只能按照开发商的意愿签订“城下之盟”。在现在高耸的“新天地”的辉煌后面,其实有无数当年的原住民的无奈,瑞安获得的滚滚财源,其中无可避免地存在着原住民在自己的利益被剥夺后的转移。这种高效率的动折迁成为历史,应该说是社会的进步。瑞安房地产在太平桥项目上进展缓慢,至少说明它已经找不回当年在“新天地”项目那种如鱼得水的环境。

这里,我们有必要翻开已经尘封的一篇报道,来看一看给罗康瑞带来巨大商业利益的动拆迁项目是怎么回事。2002年5月16目的《南方周末》刊登了一篇报道《谁夺了我的祖传石库门》,记载的正是今天“新天地”中一幢百年老宅在政府之手的作用下,成功地转换为瑞安的财产。这幢建于上世纪20年代的三层小洋楼记录着上海滩上的一段传奇爱情,一个年轻的跑街先生爱上了富翁的女儿,但富翁却嫌弃跑街先生太穷而拒绝了提亲,好在做女儿的坚定地爱着小伙子,两个年轻人憋足了劲,用20年的时间买地盖楼。他们的爱情故事感动了当时名动沪上的大画家吴昌硕,在他们乔迁时亲绘一副牡丹图作贺,那位富翁也终于承认了自己的女婿。由于房产来之不易,主人对其后代立下祖规:“凡我子孙,此房不典、不卖、不租。”70年里,他的子孙恪守祖训,躲过了战乱,避过了公私合营,“文革”当中,一家人虽曾被扫地出门,但到了80年代,随着政策的落实,房子还是回到了他们手中。但是,他们却怎么没有想到,进入90年代,他们终于没有能抵抗住拆迁的气势,被永远地清除出了凝聚着他们祖上艰辛和情爱的这幢洋楼。

拆迁者向这户人家提出的拆迁理由,先是“旧里改造”,后来又变成“建商住办综合楼”,这些理由都十分强劲,来自政府的拆迁动员让他们承受了巨大的压力。一切都按照我们看滥了的版本推进,拆迁办人员半夜上门威胁,断水断电,最后被作为“钉子户”强行拆迁,一家人在电视机的镜头前被作为反面教员清理出去,按照政府的安排搬到了远郊。然而让他们吃惊的是,那幢洋楼并没有像先前说的那样被拆掉,而是改造成了一个可以让食客们发思古之幽情的酒店,经营者只是简单地装修了一下,甚至保留了原来的玻璃和花砖,而它的产权已经转移到了瑞安房地产,该公司的公关经理面对记者采访理直气壮地说,这所房子的拆迁是由区政府出面解决的,与他们瑞安公司无关。

罗康瑞在“新天地”的成功,被吹捧为城市改造的经典,不仅使他在上海升格为“红顶商人”,也成为很多城市的座上宾,他被内地多个城市邀请去复制营造了多个当地版的“新天地”。但是,“新天地”的模式是以政府充当房地产开发商的利益保护人、剥夺被拆迁居民权益为基础条件的。今天的“新天地”,已经成为时尚男女缅怀旧上海十里洋场奢靡生活的一个基地。但是,想一想原住民们为此付出的沉重代价,这种所谓的怀旧显得多么荒诞,而真正的可以让人肃然起敬的那一段爱情传说,和这种传说后面与金钱崇拜背道而驰的朴素情怀,却已经在灯红酒绿之下被践踏得粉身碎骨。

对于像瑞安房地产这样的开发商来说,它所从事的房地产开发项目具有丰厚的商业利益,因此必须按照市场机制,让被拆迁者与开发商进行充分的利益博弈。在这种博弈之中,政府有必要保持中立的姿态,不能再为了政绩的需要而对本就处于弱势地位的被拆迁者施加压力。最近,李克强总理在多个场合反复强调政府职能转变,并且要求政府处理好政府与市场、政府与社会的关系,把该放的权力放掉,把该管的事务管好。在房地产商业开发项目中政府的参与就是一个必须放掉的权力。“新天地”这种模式在今天如果继续复制下去,不仅会继续构成对民众利益的粗暴侵犯,而且会继续使地方政府深陷于丑陋的“政商合作”之中,无法完成职能转变的使命。

罗康瑞是一个聪明的商人,他知道在今天的形势下,地方政府已经不可能再为他的公司充当动拆迁的“马前卒”,给他创造了巨大利益、奠定了市场地位的“新天地”模式也已经不能再复制,因此他选择了退出动折迁项目,这是市场变化倒逼的作用,是市场机制的胜利。只是,这种市场机制的胜利来得实在太不容易了,民众已经为此付出了惨重的代价。

 

(南方都市报,2013年6月3日)

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