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共有产权房难免重蹈经适房覆辙  

2013-12-11 09:24:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住房和城乡建设副部长齐骥日前在接受记者采访时表示,在住房保障制度改革方面,住建部近期将着力推进两项工作,一项是在地方实践的基础上,对廉租房和公共租赁房实行并轨运行,另一项是指导地方有序开展共有产权保障房的探索。

齐骥副部长提出的“共有产权房”,是一个以前未曾出现过的新概念,它是地方政府让渡部分土地出让收益,有的还给予适当财政补助、税费减免,以降低住房的建设成本,然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭,配售时在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。从这个内容来看,它与各地近几年推出的经济适用房并无本质的区别,与北京市今年推出的自住型商品房也没有什么两样。

在本轮房地产调控当中,经济适用房曾经作为一个重要的政策选项得到推广。经适房在各地的版本虽然有些不同,但大体上都是由地方政府在土地、税收等方面向开发商和购房者让利,以低于普通商品房的价格向市场出售。当然,政府对于购房者要进行资格审查,只有家庭年收入在政府设定的某个标准之下才有资格购买。同时,经适房业主对于经适房的产权是不完整的,一般的做法是业主购房后不能将住房转作比如出租之类的其他用途,在规定年限内也不能出售,同时出售的时候要与政府按比例分成,有的还规定出售对象只能是当地政府指定的某个机构。

但是,经适房推出几年来,其实践效果并不好。这主要在于,当政府向开发商和购房者让利的时候,究竟需要让出多少利,这完全是由政府一方说了算,价格不是市场化的结果,而政府让利以后又要分享经适房的产权。这是一种缺乏充分市场博弈的定价机制,当政府拥有了经适房的定价权以后,它必然会产生非市场化之下的利益空间,特别是在政府拥有了分配经适房的权力以后,实际上就产生了这部分利益由谁来染取的问题。最近几年来,各地围绕着经适房出现了不少腐败丑闻,一些并非住房困难的人凭借着与权力的关系拥有了经适房。至于他们得到经适房后是否入住或者出租,实际上政府根本无力监管。很多经适房的拥有者只是在等待政府规定的年限期满后将其出售,套取未来房价上升空间的利益。正是由于这个原因,一些省区已经不再从事经适房建设。

那么,在经适房停下以后,以共有产权房的名义推出的住房,又能与经适房有多少两样呢?在此之前,为了遏制近期出现的新一轮房价上涨势头,北京市推出了自住型商品房,虽然时间不长,但已经出现了类似经适房的问题,一些与权力有“姻亲关系”的人员得到了购房资格,而真正的住房困难者却很难得到购房资格。共有产权房与经适房并无两样,它的定价仍然回避了市场而由政府一手操控,因此重蹈经适房的老路几乎是难以避免的。

共有产权房之所以不是解决住房问题的正途,关键在于它像经适房一样,从表面上看是政府向住房困难者让利,但是它仍然是建立政府利益算计基础之上的,甚至产生了让一部分人利用政府的这种利益算计寻租的空间。政府对于民众的住房保障负有责任,但是这种责任的体现不应该仅仅体现在让利,而是政府本不应该参与到市场中来。政府对于民众的住房保障,应该负的是一种兜底责任,让每一个民众都能住有所居。但是,住有所居并不是要求每一个民众都必须拥有产权房,政府能够提供的只能是公租房,而超出这个范围的住房需求,则应该交给市场。

长期以来形成的政府在房地产市场上的利益攫取已经使房地产领域的结构出现了扭曲,政府理所当然地认为自己在房地产市场中应该占有利益,然后在此基础上让出一部分利益,以此来体现其对民众住房的保障功能。正是因为有了这样的理念,所以房价才会上涨得如此凶猛,也所以房地产调控才会历经多年却难以见效。由此可见,政府职能的扭曲已经影响了民众住有所居的正当需求,而解决这个问题的钥匙,还是在于按照中共十八届三中全会的要求,切实推进政府职能改革,政府不应该成为与民争利的“经济人”,这个退出的范围,当然也包括房地产市场。

 

(海外网,2013年12月10日)

 

 

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