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小产权房是不合理土地制度的产物  

2013-11-27 09:02:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日,国土部和住建部联合发布紧急通知,叫停在建在售的小产权房。通知强调,小产权房不受法律保护,还要求“拆除一批教育一片”。但是,这并没有阻遏住各地小产权房的交易热潮,在广州,则出现了打擦边球的小产权房交易,“卖房”却签下长期租赁合同。广州市国土房管局相关人士提醒市民,购买小产权房将无法进行房屋产权登记,小产权房密集的广州白云区则组织人力加强现场巡查和宣传,要求遏制住小产权房的销售势头。

所谓小产权房,指的是城市边缘地区的农民在自己的宅基地上建造住宅,也有的是以集体名义在集体建设用地上建造类似于城市小区的商品房住宅群,再向市场出售。由于这些房屋的土地来源不像城市商品房一样必须通过招拍挂的途径获得,不存在一大笔土地费用,从而使房价相比于城市商品房低了好多,因此对城市的中低收入者很有吸引力。像广州白云区的小产权房,卖房广告上开列的价格是“三房一厅17.6万元起,三房两厅23.8万元起”,虽然实际成交价很可能会超过这个价格,但相比于城市商品房市场上目前动辄每平米三四万,没有四五百万拿不下一套房的残酷现实,这个价格的吸引力自然是非常高的。这也是一些购房者明知小产权房存在各种风险仍然蜂拥而至的一个关键因素。

能说小产权房的购房者不懂得法律吗?能说他们无视购买小产权房的风险吗?其实,每一种市场现象的后面都有市场规律在起作用,小产权房之所以有吸引力,就是靠着它的低价。而小产权房之所以能够开出令人心动的低价,关键就在于它省去了高昂的土地费用。从合规商品房和这种不合规的小产权房的对比之中,我们可以清楚地看出目前城乡分割之下土地制度的差异所产生的市场扭曲。而几年来的房地产调控之所以失效,其关键就在于回避了商品房市场的土地供给制度。由此可见,小产权房的出现,其实是市场对这种畸形的土地制度的一种矫正。按照现在的制度,同样一种土地,农民建造房屋对外出售为不合法行为,但国家征收以后再行高价拍卖,由开发商建造房屋以后对外出售就是合法行为,这样的制度实际上加剧了房价走高,正是改革的对象。

十八届三中全会审议通过的全面深化改革决定指出,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。这被部分舆论视作为小产权房合法化打开了希望之门,这种解读或许有误,我们必须看到的是,改革不合理的农村土地制度,其目标并不是要让农村土地像城市土地一样卖出高价,而是要让土地真正成为农民的财产,让他们取得财产权。但这种改革的一个结果,却可能是弥合目前分割的城乡土地二元结构,从而拉低城市商品房的土地价格,最终动摇目前狂涨不止的商品房房价。

显然,小产权房是长期以来形成的不合理的土地制度的产物。今天,当政府部门动用行政力量,要对小产权房施以惩处的时候,或许或以在市场上起到立竿见影的效果,使政府的权威得以维护。但是,这并不能解决全国7000万小产权房的存废问题,这个问题不能总是悬而不决。而且,这种对小产权房的“围歼”客观上起到的一个效果只能是在击碎民众通过小产权房改善居住的梦想之后,维护了已经问题重重的城市土地供应制度,并进而维护了城市的高房价,进一步加剧房地产调控的困难。

 

(信息时报,2013年11月27日)

 

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