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商品房预售制是双赢营销模式   

2012-08-05 08:21:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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部分城市近期商品房价格的止跌,显示出房地产调控在进入“深水区”之后,行政力量与市场力量的博弈在复杂化。按照中央政府多次宣示的调控目标,要让房价回到合理的区间,这是一个充满弹性的表述,但以目前的价格水平,显然与这个目标尚有很大距离。因此,随着房价出现的这种僵持,舆论加强了对加大调控力度的呼吁。日前,市场上传出了将要取消商品房预售制的声音,顿时引起强烈震动,股票市场上已经伤痕累累的房地产股票出现了深幅下跌。但是,出人意料的是,住建部随之对此作出澄清,表示在调控政策选项上并无取消商品房预售制的计划。

但是,政策面上尽管对此作出了澄清,舆论并没有就此平息下来,一些市场人士认为,取消商品房预售制,可以对目前正在苟延残喘的开发商施以致命一击,使他们的资金链彻底断裂,从而推动房价大幅度下跌,房地产调控的目标庶几即可达成。住建部的表态因此而受到批评,认为其背后反映的是在政府提出“稳增长”的目标以后,在地方政府强烈的重启房地产市场以拉动经济指标的诉求之下,住建部作出的让步。

我国房地产市场上的商品房预售制,严格地说并不是本土开发商的发明,而是向香港市场学来的,这就是香港市场上盛行不衰的卖楼花。开发商的房子还未竣工,就向购房者预收部分或全部房款,这使开发商的资金链有了保证。商品房的建造需要资金量大,从投入到回报的周期比较长,开发商如果完全靠银行信贷支持,即使银行向其畅开大门,其资金成本也将成倍增加,这种成本最终是要通过提高房价消化的。而向购房者预收房款,则是在银行信贷之外新辟了一条资金融通渠道,对于开发商来说,确实是有利可图的。在目前银行信贷向房地产市场的资金注入几乎已经完全切断的情况下,开发商之所以仍能生存,与预售制的推行确实有很大关系。

预售制作为一种商品营销模式,其实不仅对开发商有利,对于购房者来说同样是有利可图的,这也正是预售制能够在市场上长期存在的一个重要原因。按照市场交易的规则,一件商品在还没有制作完成时即推销出去,必须在价格上比现房销售便宜,这样才能得到消费者的认可,对于像商品房这样的大宗商品,这一条是十分重要的,如果期房与现房是一个价格,预售制对消费者就不可能产生吸引力。仅仅从这一点来看,我们就必须承认,预售制是一种双赢的销售模式,它既有利于开发商及早回笼资金,也有利于消费者以相对低的价格购买到商品房,很显然,面对高企的房价,商品房预售制在一定程度上给购房者提供了缓冲,他们可以根据自己的购买力在期房与现房之间作出选择。

当然,商品房预售制在实践中也产生了一些问题,比如,由于开发商预先收取了购房款,其房屋质量出现问题后,购房者维权很困难,甚至有开发商在收取了购房者的预付款后卷款潜逃。这说明在诚信缺乏的现实环境中,预售制的推行还需要一些配套制度。比如,在购房者与开发商的房屋质量纠纷中,技监、工商行政、司法等政府力量应该更多地支持消费者维权,同时,消费者的预付款可以交由可靠的第三方代管,开发商根据工程进度分期提取,这样也可保证消费者的预付款安全。

商品房预售制中出现的问题,并不是取消这一营销模式的理由,更不应将取消这一制度作为加大市场调控力度的一个手段。房地产调控的目的,并不是为了让开发商走投无路,甚至将它们置于死地,如果真有这样的目标,调控反而方便了,只要由工商行政部门将开发商的营业执照注销就可以了。房地产调控是为了让市场回归到理性的轨道,让包括开发商在内的所有市场主体能够成为推动市场和谐发展的健康力量,因此,一切符合购房者需要的市场制度都应该受到保护。显然,住建部对有关预售制将取消的传言及时予以澄清,这是一种建立在正确的调控方向基础上的正确态度。

 

(长江商报,2012年8月5日)

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