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房产税在市场调控中能有多少作用   

2012-08-19 08:26:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近,国务院派出8个督查组,对全国16个省(市)贯彻落实房地产市场调控措施的情况进行了督促检查,这进一步表明了中央坚持房地产市场调控的决心。伴随着督查工作的渐次展开,有关将出台新的调控政策的消息也在市场上纷传,其中最为吸引眼球的是房产税试点将要扩大,有媒体报道称,一些省份已经列入扩大试点范围。

本轮调控在两年多前刚开始,房产税就被作为调控的政策选项,当时有关部门对它的推出表现得十分谨慎,只在重庆和上海两个城市进行了试点。但是,就目前来看,两个城市的试点并不很理想,它们并未因房产税的开征而导致房价大幅滑落,其房价走势与国内其他未进行试点的城市并无什么两样。

这当然可以归结为两个城市的试点有太多的局限性。但是,这种局限性正好说明,房产税的开征是一项十分谨慎的工作。由于我国商品房的土地来源是通过政府主导的拍卖所完成的,业主为取得商品房,实际上已向政府支付了相当额度的资金,这也是造成房价高企的一个客观原因,现在政府换一种名目再向业主征收税赋,实际上造成了对业主的二次“拔毛”,不仅在法理上站不住脚,而且极易引起社会上的普遍反感。因此,房产税的征收对象,只能限制在向拥有多套投资性住房的业主征收,至于只有一套居住型住房或二套改善型住房的业主,政府是难以向其业主征收房产税的。

现在所进行的房地产调控,其目标是让房价合理回归,房产税的征收能否促进房价向这个目标靠拢?这要从目前我国的商品房存量结构来分析。在一个投资投机主导的市场里,富裕阶层凭借其经济实力拥有多套住房,对居住型和改善型需求造成挤压,确实会引起房价高企。而开征房产税后,拥有多套住房的投资投机型业主首先必须支付房产税,按照级差税收的原则,甚至可以让拥有房屋越多的业主缴纳越高的税收,这将使房屋的投资投机价值严重降低,如果税额足够高,甚至可以使这种投资投机成为一桩蚀本生意,迫使业主将多余的房屋向市场抛售,当达到一定规模的时候,自然能够影响市场,压低房价。但是,这种分析看似符合逻辑,却忽视了一个前提条件,它必须建立在对目前的商品房存量结构有清晰了解的基础之上,否则,很可能会与现实脱节,重庆和上海试点的结果已经告诉了我们这个道理。令人遗憾的是,房地产调控发展至今,决策层对我国商品房存量的结构却依然交不出一本“明白账”,在这种情况下急于扩大房产税试点,很可能压低房价的作用未能起到,却误伤了居住型和改善型的正当需求。

需要指出的是,目前我国经济运行出现了增速下降的问题,各项重要经济指标都出现了下降,企业减收,民众减收,政府的税收也在减收。在这种情况下,政府为了保证自己的利益,完全有可能借着坚持调控的正当民意,将房产税的推出作为其提高财政收入的一个重要砝码来推出。实际上,目前的房地产市场调控之所以遭遇困难,最根本的问题还是在于原有的调控政策在执行中打了折扣,这不仅表现在一些地方想方设法改变限购政策,更表现在政府对自己在房地产市场的利益不愿意割舍,比如曾经规定的非主营房地产业务央企必须退出房地产市场,两年来收效甚微。如果有关方面能够不打折扣地执行已经制定的调控政策,那么,房价完全不可能像目前这样呈现胶着状态,扩大房产税试点之类增加民众负担以肥政府税收的设想,也就完全没有必要实施。

 

(华商报,2012年8月19日)

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