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政府限价商品房必然吃力不讨好  

2012-04-16 09:18:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广东省中山市今年2月上调住房交易价格标准后,被质疑为调控政策的“变相松绑”,遭遇舆论批评后,该市将这一举措改口为“试行”,而“试行”两个月来,据说中山市的楼市成交量大增 60%。日前,中山市国土资源局有关负责人接受新华社记者采访时表示,两个月前上浮的限价标准将“无限期试行”,记者认为,该市上调商品房限价标准“终成正果”。

本轮持续已有两年多的房地产调控,一改以往几次调控在市场低迷的压力下不得不半途而废的“老模式”,一点也不见松动的迹象。这让对房地产市场一向依赖度很高的地方政府很难坐得住,去年底今年初,一些二三线城市悄悄地修改了原有的调控政策,有的放松限购,有的给购房者以契税优惠,但由于舆论的吵嚷,这些“修政”都很短命,最长的也不过维持了一个星期即被上级叫停。唯独中山市的这项“修政”却得以存活,其间透露出的微妙之处,值得玩味。

中山的“修政”,只是将限价提高了适当幅度。地方政府对辖下区域内的商品房设置最高限价,这是去年国家发改委所作的规定,但是,即使是一个城市内的商品房,其价格也因地段、档次、质量、用材等的不同而千差万别,即使是同一幢大楼的同样面积,也会因层次及朝向的不同而在价格上表现出差异,而由政府来规定它们的价格,显然不可能顾及每一套住房的这种不同情况,因此这是一个万难完成的任务。所以,我们看到的实际情况是,很多城市的所谓限价,只是以各地GDP为杠杆,要求房价等同于同时期GDP水平或不能高于GDP水平若干比例,像中山市这样直接给出价位,只是独此一家。但是,商品房价格不可能一成不变,它必然随着市场的变化而变化,很显然,随着时间的推移,原有的限价很快就会与现实脱节,必须修改。事实上,尽管中山市表示现行的限价将“无限期试行”,但我很怀疑,这个新的限价标准到底能维持多久。

实际上,只要我们承认房地产市场所具有的市场属性,由政府来规定商品房的限价,其结果必然是吃力不讨好的。无论是住房还是其他商品,它们的交易价格只能由买卖双方决定,买卖双方可以通过博弈来达成交易,如果买方不能接受过高的价格,他可以选择放弃交易。当然,在这个过程中,卖方可以通过市场垄断来操纵价格,使买方失去博弈的基本条件。因此,政府需要做的就是利用其强制性的行政权力来干预市场上可能存在的垄断,促使买卖双方平等地进行价格博弈。长期以来,我国房地产市场被投资投机力量操纵,形成了事实上的价格垄断,使大量住房刚需者不得不承受高房价的压力。现在政府期望通过调控来使房价回归到合理价位,关键就在于消除市场的垄断。但是,由政府越俎代疱地直接规定价格,实际上剥夺了买卖双方的这种价格博弈权力,反而助长了卖方的价格垄断。比如,中山市政府规定了一个限价,当地所有商品房的价格不得超过这个价格,但这个价格事实上应该是当地最高档商品房的价格,而大量普通商品房应该远低于这个限价。但是,当政府规定了这个最高价后,那些普通商品房的开发商却有了把房价向这个最高价靠近的理由。

在目前的调控政策中,各地根据中央政府的部署,普遍出台了限购政策,这曾经被舆论批评为政府越权干预市场。其实,限购的目标是存在于房地产市场上的投资投机力量,将这部分力量清除出市场,可以起到消除市场垄断的积极效果。从目前市场的实际情况来看,一些开发商已经承受不住投资投机力量退出市场的后果,不得不减价抛售原来囤积着的房源,而购房者在价格博弈中也有了更多话语权,限购政策正在发挥出它预期的效果。因此,未来房地产调控的方向,应该继续坚持限购,而不必拘泥于限价。商品房的价格,还是由市场自己来决定比较好,政府在这方面完全可以超脱一些。

 

(国际金融报,2012年4月16日)

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